A administração de condomínios é uma atividade essencial para o bom funcionamento dos espaços coletivos — e não é apenas uma questão de organização: é uma obrigação legal. Existem regras, responsabilidades e limites estabelecidos por lei que todos os síndicos, condôminos e empresas de administração de condomínios precisam conhecer.
Neste guia prático, você vai entender o que o ordenamento jurídico brasileiro estabelece sobre a administração de condomínios, quais são os direitos e deveres do síndico, o papel das administradoras como a Bernardes, e os riscos de descumprir a legislação.
O Código Civil e a Base Legal da Administração de Condomínios
A principal norma que regulamenta a administração de condomínios no Brasil é o Código Civil, especificamente nos artigos 1.331 a 1.358. É esse conjunto de dispositivos legais que define:
- O conceito de condomínio edilício;
- A forma de instituir um condomínio;
- A responsabilidade civil dos condôminos e do síndico;
- As regras de uso das áreas comuns;
- A necessidade de uma convenção condominial e de um regimento interno;
- A obrigatoriedade de prestação de contas;
- A forma de convocação e realização das assembleias.
Qualquer ação da administração de condomínios que vá contra esses dispositivos pode ser questionada judicialmente — por isso, contar com uma empresa especializada como a Bernardes Administração de Condomínios é essencial para garantir conformidade e segurança jurídica.
A Figura do Síndico: O Que a Lei Exige
Segundo o artigo 1.347 do Código Civil, o síndico é eleito pela assembleia e é o representante legal do condomínio. Isso significa que ele responde por decisões administrativas, contratuais e até judiciais em nome da coletividade.
A lei determina que o síndico pode ser um morador ou uma pessoa externa, e que seu mandato não pode ultrapassar dois anos, sendo permitida a reeleição. Entre as obrigações legais do síndico, destacam-se:
- Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia;
- Prestar contas aos condôminos, anualmente ou quando exigido;
- Convocar assembleias ordinárias e extraordinárias;
- Cuidar da conservação e da guarda das partes comuns;
- Elaborar e apresentar orçamentos e balancetes.
A negligência em qualquer uma dessas funções pode gerar responsabilidade civil e até criminal para o síndico. Por isso, a atuação em parceria com a Bernardes, que oferece apoio técnico e jurídico, se torna vital.
A Convenção Condominial: A Constituição Interna
Todo condomínio deve ter uma convenção registrada em cartório. Esse documento funciona como uma “Constituição” interna e tem força legal entre os condôminos, desde que não contrarie o Código Civil.
A convenção estabelece:
- A forma de administração do condomínio;
- O número de membros do conselho;
- Os critérios de rateio das despesas;
- As penalidades por descumprimento das normas;
- A forma de eleição e destituição do síndico;
- Regras sobre assembleias e votação.
A administração de condomínios com a Bernardes garante que essas normas sejam respeitadas, com assessoria jurídica constante e orientação para síndicos e conselhos. Isso evita conflitos e protege o condomínio de ações judiciais.
O Regimento Interno: Regras do Dia a Dia
Enquanto a convenção trata de temas estruturais e administrativos, o regimento interno organiza a convivência entre os moradores. Ele deve conter orientações sobre:
- Uso das áreas comuns;
- Horário de silêncio;
- Regras para festas e reformas;
- Permissão ou não de animais;
- Procedimentos de segurança.
A administração de condomínios tem a responsabilidade de aplicar esse regimento com equilíbrio e consistência. A Bernardes atua como mediadora nesses casos, sempre com base legal e bom senso, garantindo ordem sem autoritarismo.
Assembleias: Deliberação e Legalidade
A administração de condomínios também envolve a realização de assembleias, obrigatórias por lei. A assembleia ordinária deve acontecer pelo menos uma vez por ano, para:
- Prestação de contas da gestão anterior;
- Aprovação do orçamento do exercício seguinte;
- Eleição de síndico e conselho fiscal.
As assembleias extraordinárias podem ser convocadas sempre que houver necessidade urgente ou relevante. A Bernardes Administração de Condomínios organiza esses encontros com rigor jurídico: convocações dentro do prazo, registro de atas, controle de quórum e orientação sobre votos válidos.
Responsabilidade Civil da Administração
A má administração de condomínios pode gerar responsabilidade civil objetiva, ou seja, o condomínio pode ser condenado a pagar indenizações mesmo que não haja culpa direta do síndico ou da administradora — basta haver prejuízo comprovado a terceiros ou aos próprios condôminos.
Alguns exemplos:
- Acidentes causados por negligência em manutenção;
- Infiltrações ignoradas que prejudicam moradores;
- Falhas na segurança que geram assaltos;
- Desvios de verba por ausência de prestação de contas.
Com a Bernardes, o condomínio conta com uma estrutura sólida de controles, processos transparentes e apoio jurídico preventivo — reduzindo drasticamente qualquer risco de litígio.
O Papel da Administradora de Condomínios Segundo a Lei
Embora o Código Civil não trate diretamente das administradoras, a jurisprudência reconhece sua importância e responsabilidade. A administradora atua por delegação do síndico e é obrigada a seguir as normas legais e a convenção. Seu papel é técnico-operacional, mas com consequências jurídicas em caso de omissão.
Por isso, ao contratar uma empresa como a Bernardes, é essencial garantir que ela:
- Tenha experiência comprovada;
- Atue com prestação de contas clara;
- Mantenha registros e documentos organizados;
- Respeite prazos fiscais e legais;
- Oriente o síndico com base em pareceres jurídicos.
A Bernardes cumpre rigorosamente esses critérios e vai além: atua como parceira da legalidade, dando segurança ao condomínio e tranquilidade ao síndico.
Legislação Complementar e Obrigações Fiscais
Além do Código Civil, a administração de condomínios precisa seguir outras normas legais, como:
- Normas da Receita Federal (CNPJ, DIRF, eSocial);
- Convenções coletivas de trabalho para funcionários do condomínio;
- Leis municipais e estaduais sobre acessibilidade, prevenção contra incêndios (AVCB), limpeza urbana, entre outros.
A Bernardes acompanha todas essas exigências, atualiza o síndico sobre mudanças na legislação e evita que o condomínio sofra sanções ou multas por descumprimento de obrigações legais.
Legalidade Começa com Boa Administração
A administração de condomínios vai muito além da rotina — ela é uma atividade regulada, com impacto jurídico direto na vida dos moradores. Estar em dia com a lei é mais do que uma obrigação: é uma necessidade para garantir segurança, valorização do imóvel e tranquilidade para todos.
Com a Bernardes administração de condomínios , seu prédio conta com uma gestão que conhece a legislação, aplica as normas com responsabilidade e atua com total transparência. Assim, o condomínio se mantém organizado, protegido e valorizado — dentro e fora da lei.
