Síndico profissional: O que faz, por que e quando contratar?

O síndico profissional é um profissional qualificado e experiente, contratado para administrar um condomínio. Diferente do síndico morador, ele não necessariamente reside no edifício, mas possui um profundo conhecimento em gestão condominial e atua como um verdadeiro gestor do empreendimento.

O que é um síndico profissional?

O síndico profissional é um gestor especializado contratado para assumir as funções de síndico em um condomínio. Ao contrário do síndico tradicional, normalmente um condômino eleito, o síndico profissional não reside no condomínio, mas sim trabalha para gerenciá-lo de forma técnica e imparcial.

O síndico profissional atua de maneira semelhante a um administrador, sendo responsável por garantir que todas as áreas do condomínio funcionem adequadamente, que as contas sejam equilibradas e que as obrigações legais sejam cumpridas.

• Formação e qualificação: O síndico profissional possui formação em áreas como administração, engenharia, direito ou áreas afins, além de certificações específicas em gestão condominial.
• Experiência: A experiência prévia em administração de condomínios é um diferencial crucial para um bom síndico profissional, permitindo ao profissional lidar com as diversas situações que surgem no dia a dia da gestão.
• Habilidades: Um bom síndico profissional possui habilidades como liderança, negociação, comunicação, resolução de conflitos e capacidade de tomar decisões estratégicas.
• Atualização: O mercado da gestão condominial está em constante evolução, exigindo do síndico profissional a busca constante por atualização e conhecimento das novas legislações e tecnologias.

Principais funções do síndico profissional

As responsabilidades de um síndico profissional são semelhantes às do síndico tradicional, mas ele traz uma abordagem mais técnica e orientada a resultados.

• Gestão financeira: Elaboração e acompanhamento do orçamento, gestão de contas a pagar e a receber, cobrança de taxas condominiais, negociação com fornecedores e apresentação de relatórios financeiros.
• Gestão administrativa: Convocação e organização de assembleias, elaboração de atas, atendimento aos condôminos, gestão de contratos, controle de documentos e gestão de processos.
• Gestão de pessoas: Contratação, treinamento e desenvolvimento de funcionários, gestão de conflitos, avaliação de desempenho e aplicação da legislação trabalhista.
• Gestão patrimonial: Manutenção preventiva e corretiva do edifício, gestão de obras e reformas, controle de acesso, segurança e conservação das áreas comuns.
• Gestão jurídica: Interpretação da convenção e do regimento interno, acompanhamento de processos judiciais, representação do condomínio em questões legais e elaboração de notificações.

Por que contratar um síndico profissional?

A contratação de um síndico profissional para a gestão de um condomínio é uma decisão que traz diversos benefícios tanto para os condôminos quanto para o próprio condomínio.

• Especialização e experiência: O síndico profissional possui conhecimento técnico e experiência em gestão condominial, o que se traduz em uma administração mais eficiente e eficaz. Ele está familiarizado com a legislação, as melhores práticas de gestão e as ferramentas disponíveis para otimizar os processos.
• Imparcialidade: Ao não ser um morador do condomínio, o síndico profissional pode tomar decisões de forma mais imparcial e objetiva, evitando conflitos de interesses.
• Disponibilidade: Dedicado exclusivamente à gestão do condomínio, o síndico profissional tem mais tempo disponível para atender às demandas dos condôminos e resolver problemas.
• Atualização: O mercado da gestão condominial está em constante evolução. Um síndico profissional se mantém atualizado sobre as novas legislações, tecnologias e tendências, garantindo que o condomínio esteja sempre em conformidade com as normas e aproveitando as melhores práticas.
• Redução de conflitos: O síndico profissional possui experiência em lidar com pessoas e resolução de conflitos, o que contribui para um ambiente mais harmonioso entre os condôminos.
• Otimização de recursos: Através de ferramentas e metodologias específicas, o síndico profissional permite a otimização dos recursos financeiros do condomínio, promovendo a redução de custos e o aumento da rentabilidade dos investimentos.
• Melhoria da qualidade dos serviços: A contratação de profissionais especializados garante a prestação de serviços de alta qualidade, como manutenção, limpeza, segurança e portaria, resultando em um ambiente mais agradável e seguro para os condôminos.
• Aumento da valorização do patrimônio: A gestão adequada do condomínio com um síndico profissional, realizando manutenções preventivas e corretivas, contribui significativamente para a valorização do imóvel e para a preservação do patrimônio.
• Transparência e accountability: A gestão profissional é caracterizada pela transparência nas decisões e pela prestação de contas aos condôminos, garantindo a participação democrática na gestão do condomínio.

Quando contratar um síndico profissional?

A decisão de contratar um síndico profissional é uma escolha importante para qualquer condomínio e deve ser avaliada com cuidado, considerando as necessidades e particularidades de cada empreendimento.

• Falta de candidatos: Quando não há moradores interessados ou qualificados para assumir a função de síndico, a contratação de um profissional é a solução mais adequada para garantir a gestão do condomínio.
• Problemas recorrentes de gestão: Se o condomínio enfrenta dificuldades crônicas na gestão, como inadimplência elevada, conflitos frequentes entre os moradores, falta de manutenção ou problemas com fornecedores, a contratação de um profissional pode auxiliar na resolução desses problemas e na implementação de melhorias.
• Condomínio de grande porte ou com complexidade: Condomínios com um grande número de unidades, áreas comuns extensas ou infraestrutura complexa exigem uma gestão mais profissionalizada, com conhecimento em diversas áreas, como engenharia, administração e direito.
• Falta de tempo dos moradores: Quando os moradores não dispõem de tempo suficiente para dedicar às atividades do condomínio, a contratação de um síndico profissional é uma alternativa para garantir que as tarefas sejam realizadas de forma eficiente.
• Necessidade de especialização: Em situações que exigem conhecimento técnico específico, como obras, reformas ou questões legais complexas, a contratação de um profissional com expertise na área é fundamental.

Outros fatores que podem influenciar a decisão

• Orçamento do condomínio: É importante avaliar se o condomínio possui condições financeiras para arcar com os custos da contratação de um síndico profissional.
• Expectativas dos condôminos: A decisão de contratar um síndico profissional deve ser discutida e aprovada em assembleia, considerando as expectativas e necessidades dos condôminos.
• Nível de conflito no condomínio: Em casos de conflitos frequentes entre os moradores, a presença de um mediador imparcial, como um síndico profissional, pode ajudar a restabelecer a harmonia no condomínio.

Como contratar um síndico profissional?

A contratação de um síndico profissional é uma decisão importante para qualquer condomínio. Para garantir que a escolha seja a mais adequada, é fundamental seguir alguns passos e considerar diversos aspectos.

Convocação da assembleia

• Decisão coletiva: A decisão de contratar um síndico profissional deve ser tomada em assembleia, com a aprovação da maioria dos condôminos.
• Pauta da assembleia: A pauta da assembleia deve conter claramente o item "Contratação de síndico profissional", detalhando os motivos da contratação e os benefícios esperados.

Criação de uma comissão especial

• Formação da comissão: É recomendado formar uma comissão especial composta por alguns condôminos para acompanhar o processo de seleção e contratação do síndico profissional.
• Responsabilidades da comissão: A comissão será responsável por pesquisar e analisar as propostas, entrevistar os candidatos e apresentar um relatório à assembleia com as recomendações.

Elaboração do edital

• Definição do perfil: O edital deve definir o perfil desejado para o síndico profissional, incluindo formação, experiência, habilidades e conhecimentos específicos.
• Requisitos: Devem ser estabelecidos os requisitos mínimos para a participação no processo seletivo, como currículo, documentos de identificação e comprovante de experiência.

Divulgação do edital

• Canais de divulgação: O edital deve ser divulgado em locais visíveis no condomínio, no site do condomínio se houver, e em outros meios de comunicação utilizados pelos condôminos.
• Prazo para inscrição: É importante estabelecer um prazo para que os interessados possam apresentar suas propostas.

Análise das propostas

• Avaliação técnica: A comissão especial deve analisar as propostas recebidas, levando em consideração os critérios estabelecidos no edital.
• Entrevistas: Os candidatos mais qualificados devem ser entrevistados para avaliar suas habilidades de comunicação, liderança e conhecimento técnico.

Apresentação à assembleia

• Relatório da comissão: A comissão deve apresentar um relatório à assembleia, indicando os candidatos mais qualificados e os motivos da escolha.
• Votação: A assembleia deverá votar e escolher o síndico profissional, seguindo as regras estabelecidas na convenção do condomínio.

Contratação e elaboração do contrato

• Negociação: Após a escolha do síndico profissional, é necessário negociar as condições do contrato, como remuneração, responsabilidades, direitos e deveres.
• Elaboração do contrato: O contrato deve ser elaborado por um advogado especializado em direito condominial, garantindo que todos os aspectos da relação entre o condomínio e o síndico estejam devidamente formalizados.

Dicas importantes

• Transparência: Todo o processo de seleção e contratação deve ser transparente, com todas as informações sendo divulgadas aos condôminos.
• Participação dos condôminos: Incentive a participação dos condôminos em todas as etapas do processo.
• Auxílio profissional: Se necessário, contrate um advogado especializado em direito condominial para auxiliar na elaboração do edital e do contrato.

Legislação para a contratação de um síndico profissional

A contratação de um síndico profissional é uma prática cada vez mais comum nos condomínios, visando otimizar a gestão e garantir a eficiência dos serviços. É importante que a contratação esteja amparada na legislação vigente para garantir a segurança jurídica e a transparência do processo.

• Código Civil Brasileiro: O principal fundamento legal para a contratação de síndico profissional está no Código Civil Brasileiro, especificamente no artigo 1.347, que determina que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio.
• Convenção e regimento interno: A convenção e o regimento interno do condomínio também estabelecem as regras para a escolha e contratação do síndico, definindo os requisitos, as atribuições e a forma de remuneração.
• Legislação trabalhista: Caso o síndico profissional seja contratado como empregado do condomínio, a relação trabalhista estará sujeita à legislação trabalhista, como a Consolidação das Leis do Trabalho, conhecida popularmente CLT.

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